kebutuhan primer
manusia yang paling pokok disamping sandang dan pangan, yaitu papan.
Rumah adalah jodoh dan itu kami buktikan dalam pembelian rumah kami kali
ini. Setelah berkali-kali kami menawar rumah yang cocok menurut kami
namun belum ada yang deal juga. Mungkin benar apa yang
dikatakan orang bahwa rumah itu jodoh. Bagaimanapun jika belum jodohnya
maka tidak akan mungkin dapat (dengan didahului dengan ihtiar tentunya).
Belum tenang rasanya bagi seorang manusia jika belum mempunyai rumah:
“Allah menjadikan untuk kamu rumah-rumah kamu sebagai tempat ketenangan.” (an-Nahl: 80)
Rasulullah s.a.w. bersabda ada empat hal yang membahagiakan di dunia, yaitu:
“Empat
hal yang membawa kebahagiaan, yaitu perempuan (istri/anak perempuan)
shalehah, rumah yang luas, tetangga yang baik dan kendaraan yang baik.”
(Riwayat Ibnu Hibban)
Berdasarkan
pengalaman saya pribadi tips and triks dan pertimbangan yang bisa Sohib
jadikan pegangan dalam membeli rumah untuk yang pertama kali adalah:
1. Legalitas
Hal
pertama yang perlu diperhatikan adalah legalitas. Hal ini sangat
penting, jangan sampai tanah/rumah yang agan beli akan menimbulkan
permasalahan hukum di kemudian hari. Sohib perlu mengecek terlebih
dahulu, bisa dengan cara bertanya kepada tetangga sekitar tanah/bangunan
yang Sohib beli, pak RT, RW, Lurah setempat atau kalau perlu melakukan
pengecekan ke BPN domisili tanah bagaimana latar belakang tanah tersebut
apakah berpotensi akan menimbulkan sengketa dengan Negara, istri
penjual atau dengan ahli waris yang lain (apabila tanah warisan ahli
warisnya bersengketa).
Apabila
kebetulan Sohib membeli tanah/rumah yang masih menjadi jaminan bank,
maka hal yang perlu Sohib lakukan adalah sebagai berikut:
1. Sohib perlu mengecek kepada Bank yang bersangkutan, dengan cara mengajak si Penjual untuk bertemu pimpinan bagian kredit tempat si penjual menjaminkan tanah atau bangunannya untuk melakukan konfirmasi bahwa apakah benar sertipikat si penjual benar-benar diagunkan di bank tersebut, jenis hak milik apakah Hak Milik atau Hak Guna Bangunan (HGB) dll. Jika HGB maka perlu dilihat apakah masa berlaku HGB masih atau sudah melewati batas waktu.
2. Sohib membuat perjanjian tertulis baik Notariil (yang dibuat di hadapan notaris) atau di bawah tangan (hanya antara Sohib dan Penjual) dengan menghadirkan dua saksi yang kemudian bisa dilegalisasi notaris, yang menyatakan bahwa apabila Sohib telah membayar lunas pinjaman si penjual di Bank X, maka Sohiblah yang diberi kuasa dan hak untuk mengambil sertipikat tersebut (ada uang ada barang).
1. Sohib perlu mengecek kepada Bank yang bersangkutan, dengan cara mengajak si Penjual untuk bertemu pimpinan bagian kredit tempat si penjual menjaminkan tanah atau bangunannya untuk melakukan konfirmasi bahwa apakah benar sertipikat si penjual benar-benar diagunkan di bank tersebut, jenis hak milik apakah Hak Milik atau Hak Guna Bangunan (HGB) dll. Jika HGB maka perlu dilihat apakah masa berlaku HGB masih atau sudah melewati batas waktu.
2. Sohib membuat perjanjian tertulis baik Notariil (yang dibuat di hadapan notaris) atau di bawah tangan (hanya antara Sohib dan Penjual) dengan menghadirkan dua saksi yang kemudian bisa dilegalisasi notaris, yang menyatakan bahwa apabila Sohib telah membayar lunas pinjaman si penjual di Bank X, maka Sohiblah yang diberi kuasa dan hak untuk mengambil sertipikat tersebut (ada uang ada barang).
3.
Setelah pinjaman atau harga jual dilunasi, jangan lupa untuk meminta
kwitansi dari penjual dan segera melakukan penandatangan balik nama
jual-beli di hadapan Notaris.
2. Lokasi
Bagi
kalangan investor 3 (tiga) hal yang perlu dipertimbangkan dalam membeli
tanah/rumah adalah pertama: lokasi, kedua: lokasi dan ketiga: lokasi.
Bagi yang ingin berinvestasi pada property setelah legalitas, lokasi memang pertimbangan yang paling penting. Lokasi hook
(pojok) atau warung dipinggir jalan ramai tentu lebih prospektif
dibandingkan toko/warung di dalam gang atau pelosok tengah sawah yang
sepi. Selain itu kenaikan harga aset property pertahun di lokasi yang strategis tentu lebih cepat dibandingkan lokasi yang kurang strategis. Lokasi property
dinamakan strategis apabila ia mudah diakses, dekat dengan jalan besar
(atau kalaupun masih masuk jalan kecil menuju rumah, tidak begitu jauh
dari jalan besar/jalan utama), dekat dengan kampus/universitas,
perkantoran, sekolah, rumah sakit, mall/ pertokoan, pasar,
bandara, terminal, stasiun dll. Kemudahan akses menuju lokasi juga
merupakan hal yang penting. Dalam beberapa hal, walaupun lokasi agak
jauh namun mudah dijangkau transportasi umum seperti kereta atau bis
kota, misalnya di Depok atau Bogor juga dapat dikatakan strategis.
Menurut Bank Indonesia (BI) rata-rata kenaikan harga aset properti
pertahun adalah 7%, bahkan dibeberapa lokasi mencapai hingga kenaikan
20% per tahun. Selain kenaikan harga, aset property kita juga bisa kita karyakan untuk menghasilkan uang. Misal bisa kita kontrakan atau kita kost kan jika asset kita berada di lingkungan area dekat kampus. Lumayan menarik dan mengiurkan bukan.
3. Air
Air
adalah sumber kehidupan. Walaupun rumah kita di lingkungan elit tapi
sumber airnya kotor,berwarna atau berbau sedangkan jaringan PDAM kita
belum ada, tentu sangat merepotkan. Untuk memasak, minum,, mencuci,
mandi dan lain-lain kita terpaksa harus membeli air. Serasa hidup di
Gurun bukan? Perlu dicek apakah sumber aliran air lancar atau tidak.
Selain itu air yang berasal dari sumur sendiri akan lebih menghemat
pengeluaran daripada air yang berasal dari PDAM.
4. Bangunan
Bangunan
adalah aspek lain yang perlu kita pertimbangkan. Terkadang kita
dihadapkan pada pilihan membeli tanah dengan bangunan yang sudah bagus
dan tinggal pakai atau tanah dengan bangunan yang jelek atau rusak tentu
akan ada biaya tambahan untuk merenovasi rumah. Nah, biaya untuk
merenovasi ini tentunya harus kita pertimbangan saat membeli property.
Teliti pula apakah bangunan menggunkan bahan bangunan dan kayu yang
bagus. Misalnya bangunan yang menggunakan tembok batu bata lebih dingin
dan lebih awet dibanding batako dan kusen, pintu, jendela yang
menggunakan bahan dari katu jati lebih awet dibandingkan dengan yang
menggunakan kayu Kalimantan, keramik mempunyai estetika yang lebih bagus
disbanding tegel biasa dan lain-lain.Perbedaan jenis bahan bangunan
yang digunakan juga berpenggaruh terhadap tinggi rendahnya harga jual.
5. Jenis sertipikat
Sertipikat
dengan jenis hak yang terkuat adalah Hak Milik. Sertipikat jenis Hak
Milik ini, berarti kita tidak perlu repot-untuk untuk peningkatan hak ke
BPN dan tinggal balik nama jual beli. Untuk property yang masih berjenis HGB dan sejenisnya atau bahkan belum bersertipikat sama sekali (masih AJB saja, girik, letter C/letter D), akan memerlukan lagi biaya ekstra untuk peningkatan hak menjadi Hak Milik.
6. Surat-surat kelengkapan
Surat-surat yang biasanya menyertai property
seperti, Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT), Surat Tanda Terima
Setoran (STTS) Pajak Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), Gambar Ukur pecah
dari BPN apabila perumahan dan lain sebagainya.
7. Perhitungan pajak dan biaya notaris
Dalam
jual beli masing-masing penjual dan pembeli akan dikenakan pajak. Besar
kecilnya pajak penjual dan pembeli tergantung dari besaran nilai NJOP
dan di beberapa tempat tergantung Nilai Zona Tanah (NZT). Selain itu
agar sertipikat property yang kita beli beralih nama atas nama
kita harus kita balik namakan terlabih dahulu di notaris. Untuk itu
perlu antara penjual dengan pembeli perlu melakukan kesepakatan terlebih
dahulu apakah pajak penjual, pajak pembeli dan biaya notaris ditanggung
semua oleh penjual, ditanggung semua oleh pembeli, dibagi rata berdua,
atau dibayar masing-masing. Rumus perhitungan biaya notaris dan pajak
adalah sebagai berikut:
Misalnya jual beli property di Tangerang dengan estimasi harga property Rp.350.000.000,-
Biaya Balik Nama:
- Pajak
a. PPH
Ditanggung Penjual
Rumus : 5% x Harga Jual atau NJOP
5% x Rp. 350jt
17,5 jt
b. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
Ditanggung pembeli
Rumus : 5% x (Harga Jual atau NJOP – NPTKP tiap kota/kabupaten berbeda)
5% x (Rp. 350jt – 30jt (NPTKP Tangerang 30jt)
5% x (Rp.350jt-30jt)
16,5 jt
- Biaya Notaris & BPN
Prinsipnya bisa Di Negosiasikan dengan Pihak Notaris
Komponen biaya:
a. Akte Jual Beli (AJB) : 1,5jt-an
b. Pengecekan sertipikat di BPN : 200rb-an
c. Biaya Balik Nama di BPN : 1 jt-an
d. Legalisir pajak : 200rb-an
e. Penerbitan salinan PBB : 250rb-an
(jika bukti PBB tidak ada)
f. Akta PPJB (jika PBB tahun : 2 jt-an
Terakhir belum ada)
g. Honorarium notaris : Nego dg Notaris
Jika sesuai UU 30 Tahun 2004 ttg Jabatan Notaris
Pasal 36 ayat 3
< 100 jt = maksimal 2,5%
Di atas 100- 1 Milyar = maksimal 1,5%
Di atas 1 Milyar = maksimal 1 %
Contoh asumsi harga 350jt:
1% x 350jt
Honor maksimal 5,25 jt (Nego tentunya)
Catatan:
- NPTKP tiap tahun berbeda, bisa naik, bias turun.
- Biaya Notaris tiap Kota dan Kabupaten Berbeda.
- Besaran biaya balik nama di Notaris tersebut tergantung kita terhadap Notaris yang bersangkutan.
8. Lingkungan masyarakat sekitar
Perlu
dipertimbangkan bagaimana keadaan lingkungan masyarakat sekitar, apakah
dari kalangan baik-baik atau tidak baik, misal banyak preman, daerah
peredaran narkoba, pergaulan bebas, prostitusi, banyak maling sehingga
sering kehilangan, judi dan lain-lain. Hal ini penting untuk kedamaian
dan kenyamanan kita tinggal serta berpenggarauh besar pada perkembangan
anak-anak kita.
9. Arah rumah menghadap
Apabila property
berupa bangunan, usahakan untuk memilih bangunan yang menghadap ke arah
utara atau selatan dan hindari memilih bangunan yang menghadap timur
atau barat karena akan menghadap matahari secara langsung di pagi hari
hari apabila menghadap timur dan sore hari apabila menghadap barat dan
membuat hawa rumah menjadi lebih panas.
10. Listrik
Yang
perlu dipertimbangkan apakah rumah tersebut sudah dipasang listrik oleh
penjual atau belum (walaupun biasanya sudah dipasang oleh penjual).
Apabila belum maka perlu dibuat kesepakatan apakah yang akan memasang
listrik si penjual atau pihak pembeli. Selain itu perlu dipertimbangkan
besaran daya watt listrik, apakah 900 watt, 1300 watt
atau lebih besar, yang tentunya akan berpenggaruh pada biaya listrik
bulanan yang kita bayar setiap bulannya. Jika sohib ingin memasang AC
tentunya minimal memilih listrik dengan daya 1300 watt ke atas. Apabila
niat kita membeli property untuk dikaryakan misalnya untuk di kost-kan
atau dikontrakkan pilihlah listrik yang menggunakan sistem pulsa/pra
bayar untuk menghindari penyalahgunaan dari si penyewa rumah (dalam
beberapa kasus terdapat oknum penyewa yang tidak membayari tagihan
listrik hingga berbulan-bulan bahkan bertahun-tahun, sehingga listrik
diputus).
11. Pencahayaan
Pencahayaan
disini bukan berarti cahaya yang berasal dari lampu listrik, namun
lebih kepada pencahayaan alami di siang hari. Rumah yang memiliki
halaman belakang biasanya lebih terang dibanding rumah yang tanpa
halaman belakang alias full bangunan sampai belakang rumah. Selain penggunaan sun roof
untuk memperoleh cahaya matahari di siang hari juga perlu
dipertimbangkan. Rumah yang kurang mendapatkan cahaya biasanya akan
lembab dan cepat berlumut.
12. Hal-hal lain
Hal-hal yang terlihat sepele menurut kita namun perlu untuk ditegaskan adalah misalnya, apakah pembelian property
(apabila terdapat bangunan) sudah termasuk pompa air, pemasangan lampu
dan keran air dan lain-lain. Selain itu apabila rumah belum di cat maka
pemilihan warna cat yang terang lebih mengesankan gairah dan keceriaan
si penghuni dan tamu yang datang.
Sabda Rasulullah s.a.w.:
“Sesungguhnya
Allah itu baik, Dia suka kepada yang baik. Dia juga bersih, suka kepada
yang bersih. Dia juga mulia, suka kepada yang mulia. Dia juga dermawan,
sangat suka kepada yang dermawan. Oleh karena itu bersihkanlah halaman
rumahmu, jangan kamu menyerupai orang-orang Yahudi.” (Riwayat Tarmizi)
sumber : https://anglingkemenangan.wordpress.com/2013/05/23/hal-hal-penting-yang-perlu-dipertimbangan-saat-membeli-rumah/
Tidak ada komentar:
Posting Komentar